蛋壳公寓“赚差价”风波持续 长租公寓下一站在哪

　　上市不到一个月的蛋壳公寓近日陷入“赚取剪刀差”质疑，质疑背后，资金危机也引发讨论。作为长租公寓行业境遇的一个缩影，蛋壳公寓的处境带给行业怎样的思考？

　　“赚差价”风波持续发酵

　　刚于1月17日在美国纳斯达克上市的蛋壳公寓。近日因“要求房东减免租金却没有给租客相应的租金减免”而被房东、租客共同声讨。

　　2月4日，蛋壳公寓发布了“致蛋壳公寓租客的一封信”，表示蛋壳公寓将推出租金返还措施，对于武汉无法返程的租客，计划返还一个月租金。针对其他城市租客则根据各地发布的延迟返工天数，返还租客相对应的租金，或提供相对应的免费延住天数。网友们认为，蛋壳公寓的做法存在“赚取剪刀差”问题。同时，还有很多租客反映，蛋壳公寓回复中所称的租金返还并无期限，并且即使返还也是以煤气费、水电费等形式返还，无实际意义。

　　中国商报记者了解到，目前蛋壳公寓风波不断升级，一些蛋壳公寓的租客不仅没有得到房租返还，甚至还陷入了“无房可住”的局面。

　　一位北京市昌平区蛋壳公寓的租客对中国商报记者表示，由于蛋壳公寓拒不支付房东房租，房东已经将房屋收回。“我之前选择的付款方式是半年付，年前刚付了租金，可目前却无房可住。”她说。

　　此外，还有一些租客透露被莫名征收生活服务费。一位湖北省武汉市蛋壳公寓的租客对中国商报记者透露：“1月29日，蛋壳公寓已经通知租客，为配合疫情防控，暂停了保洁服务，可2月6日公司又要求租客缴纳生活服务费，既然没有了保洁服务何来服务费呢？”

　　对于以上诸多质疑，蛋壳公寓相关负责人在接受中国商报记者采访时表示，蛋壳公寓已经将获得的房东爱心支持全部用于对租客的补贴，并不存在“赚取剪刀差”现象。之所以出现这么多问题在于蛋壳公寓收取房屋是按套，而出租房屋是按间，租客的数量远远大于房东的数量。至于部分租客反映的“无房可住”等问题，已经向公司反馈，公司将会根据租客需求调整后续的政策。

　　对此，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对中国商报记者介绍，本次新型冠状病毒感染肺炎疫情中，蛋壳公寓陷入舆论漩涡，说明蛋壳公寓在运营决策上处理并不恰当。尤其在倡议房东减租这一问题上应该提前沟通好，尊重房东的意愿，而不是采用变相强迫的方式，因为减租是人情，不减租并不犯法。

　　现金流危机

　　对于蛋壳公寓的上述风波，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对中国商报记者表示，蛋壳公寓的风波根源在于两个方面：一是蛋壳公寓目前经营遇到很大麻烦，国内业务的资金链可能已经断裂，而在当前情况下，海外融资又无法顺利进入国内市场；二是蛋壳公寓面对的房东过于分散，在是否同意减免租金问题上自然很难达成意见统一。

　　中国商报记者查阅蛋壳公寓的招股说明书发现，2017年、2018年以及2019年前九个月，蛋壳公寓的净亏损额分别为2.72亿元、13.7亿元、25.28亿元，而同期给房东的租金成本分别为5.12亿元、21.7亿元、44.5亿元。连年的亏损使得蛋壳公寓现金流一直为负。数据显示，2017年、2018年以及2019年前九个月，蛋壳公寓经营活动的现金流净额分别为-1.15亿元、-11.64亿元、-16.29亿元，资产负债率分别为120%、82.6%、99.8%。而蛋壳公寓1月17日在美国纳斯达克上市总共募集资金数额为1.49亿美元(约10.4亿元人民币)。

　　黄立冲对中国商报记者坦言，按照蛋壳公寓上市融资额和2019年亏损数据来看，在正常经营状况下，蛋壳公寓的现金流只能维持3.8个月的运营。而目前随着疫情扩大，全国60%的人无法回到原住地，这造成了大面积的房屋空置，现金流自然出现问题。此外，由于蛋壳公寓采用租金贷的模式，后续经营会出现更多问题，例如客户信用危机等。

　　而遭遇舆论风波的不止蛋壳公寓一家。据了解，长租公寓行业的另一龙头品牌自如公寓也遭遇“疫情当前自如租金不降反涨”的声讨。有网友表示，目前自如租客续租租金的涨幅在10%-30%，最高地区甚至达到38.3%。自如公寓相关负责人对中国商报记者坦言，复杂、严峻的疫情背景下，国内相关行业，包括长租公寓、短租、酒店等都面临着很大的挑战，自如公寓也承担着巨大的隐性成本。

　　黄立冲认为，作为行业龙头企业的蛋壳公寓、自如公寓尚且问题不断，长租公寓行业其他企业经营更是可想而知。目前北上广深等城市约40%的人无法回来按时上班，长租公寓行业面临近半数消费者交不出租金，还有很多消费者主动退租。预计今年1月和2月的亏损数额相当于企业潜在租金收入的40%。

　　王小嫱也认为，疫情对长租公寓行业造成很大影响，人口流动减少致使长租公寓房源空置率上升，长租公寓企业收入急剧下降，而其还要面对房屋租金成本和人员支出成本，资金压力更甚；此外，长租公寓管理难度加大，一方面很多租客无法按时返回居住地，无法按期缴纳租金；另一方面，企业工作人员短缺，业务开展困难。

　　行业下一站在哪

　　值得注意的是，在疫情全面爆发前的1月10日左右，刚上市两个月的青客公寓就被爆出出现强制房东降房租的现象，涉及的房源达数千套。中国商报记者了解到，2017年、2018年以及2019年前六个月，青客公寓的净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元，两年半累计亏损11.17亿元。

　　即使没有疫情影响，长租公寓企业经营也长期亏损，企业要求房东减免租金的纠纷时有发生，这给目前的长租公寓行业带来怎样的思考？对此，黄立冲认为，一系列矛盾暗示长租公寓行业要重新洗牌。长租公寓行业的从业者应有一本明确的经济账，不能随着资本进入而进行盲目的“击鼓传花”。此外，资本在进入行业之前也应该对市场有足够了解，不要让生意变成资本游戏。

　　黄立冲认为，长租公寓行业本身就不是一个固定市场，而是一个在房地产行业供应失衡下短暂变化的差异化市场，是在日常公寓出租夹缝中崛起的市场。这决定长租公寓行业的需求并不是硬需求，会受到物业供应、城市化进程等多种因素影响，变化迅速。长租公寓的从业者要对行业的变化有足够的认识，避免出现业绩滑铁卢。

　　王小嫱也对中国商报记者表示，蛋壳公寓的一系列风波启示我们，长租公寓还处在探索期，龙头企业目前尚未盈利，玩家们的经营也较为艰难，行业离成熟期还有一段距离，行业的规范运营、安全运营和资金监管等层面仍很欠缺。企业若想持续运营，需关注企业自身运营指标的增长，稳步向前。