蛋壳公寓被曝恶意拖欠房租 单方面喊房东免租惹众怒

　　2月29日，21世纪经济报道开设“315投诉平台”，发起消费者保护线索征集。21世纪经济报道记者梳理发现，关于蛋壳公寓的投诉集中，反映强烈，截至目前，“315投诉平台”共计收到65条相关投诉。其中，蛋壳公寓业主意见最大。

　　比如，一位北京业主表示：“蛋壳公寓利用疫情，以不可抗力为由，恶意拖欠全国房东房租，单方面通知房东免租最少一个月”；一位武汉业主则说：“今年疫情发生后，蛋壳公司就打电话，要求武汉所有房东免租三个月。打着为租客的旗号，但是询问租客发现，他们的房租早就交给蛋壳，蛋壳两头通吃，引起市场混乱。”

　　蛋壳公寓免租风波最新： “房东支持计划”暂不适用武汉，多位业主希望按约付款

　　近期，蛋壳公寓免租一事争议不断。

　　2月20日，“蛋壳公寓”官方微博发布消息称，在前期与广大房东深入沟通交流基础上，整理出最容易被理解接受的三种支持方案，推出“蛋壳房东支持计划”。

　　1、疫情期间爱心支持的一个月房租，在合同结束时返还。

　　2、疫情期间爱心支持的一个月房租，在合同的剩余租期分月份返还。

　　3、疫情期间爱心支持的半个月免租期，应付剩余租金将在合同约定付款日起15个工作日内支付。

　　(来源：“蛋壳公寓”官方微博)

　　然而，直到现在，多位业主仍在投诉。原因在于，他们不满意上述方案，希望蛋壳公寓按约付款。

　　争议“不可抗力”

　　上海锦天城律师事务所律师曾峥告诉21世纪经济报道记者，合同履行过程中遇到不可抗力或者情势变更，导致履行合同遇到问题的，应该及时通知相对方后双方协商解决，而不是单方面变更合同。如果合同一方在履行合同过程中向另一方故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示，如放弃某些可得利益，这类情形可能构成民事合同中的欺诈，利益受损的一方可以向欺诈的一方主张返还或者赔偿损失。

　　2月20日，一位法律业内人士对记者表示，法律上的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如果按照这个定义，本次疫情的爆发以及政府部门因此出台的管控措施本身是基本符合不可抗力定义的。但这不是问题的关键。

　　他说，一个客观情况能否作为不可抗力免责，首先要考虑是否影响到合同的履行，即不可抗力的发生与合同履行之间存在直接的因果关系，否则无法作为免责理由。要注意的是，蛋壳公寓解除的是和业主之间的委托合同，而非租赁合同。这就要看蛋壳有没有依据说明，疫情的发生是导致他们无法继续接受委托的原因。

　　另外，即使不可抗力导致合同不能履行，后果也不等同于直接解除合同。能否解除合同考虑两方面：一方面是双方合同条款里有没有约定发生不可抗力的情况下合同如何处理，例如是直接解除还是暂停履行，有约定的从其约定；如果合同没有这方面约定，那么根据法律规定，只有不可抗力严重到导致合同目的无法实现，即合同目的已落空或必然落空，才可解除合同。按照一般理解，从本次疫情发生到目前持续的时间、对这类合同影响的方式和范围来看，还难以得出会导致此类合同目的无法实现的结论。

　　上述法律业内人士表示，典型的案例是旅游合同，疫情压力下无法按期履行，暂停之后，后续也没假期因素使得合同目的落空。但是，持续性的合同解除依据不足。如果因为公司资金流问题，那就不满足因果关系条件。

　　武汉一位业主表示不了解这个方案，在21世纪经济报道记者描述后，他说：

　　“武汉地区蛋壳公寓没有这个方案，同时我们也不接受该方案。方案很简单，履行合同。蛋壳公寓按照合约履行，或者我们按照合同解约并要求其赔付违约责任。”

　　租金被“两头通吃”

　　蛋壳公寓相关人士告诉21世纪经济报道记者，目前这个方案暂时不适用于武汉。武汉地区因受疫情影响，目前还处于封城状态，我们会尽快推出面向武汉房东的政策，尽最大可能实现三方共赢局面。

　　广州一位业主告诉21世纪经济报道记者，希望按照合同履行，马上返还租金，这也是大多数业主意见，一些业主还想把房子收回来：

　　“我也没有太多时间去看这个，本身工作很忙，还给我们找那么多麻烦。有合同在那里，合同变更的话，应该相互协商，而不是说打个电话，这个合同就变更了。”

　　“问题暂时得到解决，但我担心下个月了，担心以后蛋壳公寓会不会按期付这个房租。”2月初，北京一位业主和蛋壳公寓协商达成一致，他告诉21世纪经济报道记者，跟蛋壳公寓签了三年期合同，原合同有免租期，具体来说，第一年55天，第二年15天，第三年15天：

　　“前段时间，蛋壳公寓工作人员来电说，受疫情影响，免租一个月(跟原合同15天免租期无关)。我跟租户联系，人家都是按期交租金的，租户并没享受优惠。我说，既然租户给了你租金，那我不能免租，如果你对租户优惠了，疫情我也理解，那我也没问题。”

　　“后来达成一致，不过这和2月20日蛋壳公寓方案没有关系。我同意原合同15天免租期，本来应该2月1日到账，结果2月下旬才到账。”

　　租户也有不满

　　蛋壳公寓相关人士表示：“对于已提出的三种方案均不认可的业主，我们会第一时间与其联系做进一步的沟通，并将给出妥善处理方案。”

　　2月10日，蛋壳公寓开放疫情补贴申请入口，本次申请持续至2月29日。蛋壳公寓相关人士表示，面向租客推出的免租形式：

　　一是对武汉地区租客，会持续补贴至疫情结束。对其他地区至少补贴10天的租金，到目前已经有超过12万人领取到了补贴，从3月1日起，租客申请的疫情补贴已经陆续发放至他们在蛋壳公寓App的钱包中，可以用于支付租金、服务费等App账单费用。

　　二是面向续租租客，武汉地区共计减免1.7个月租金(其中疫情补贴100%月租金)，其它城市租客共减免1.2个月租金(其中疫情补贴50%月租金)；

　　三是新签约年租用户可享受首月0元入住补贴。

　　3月2日，“蛋壳公寓”微博发布消息称，租客申请的疫情补贴已陆续发放至租客app钱包中，可用于支付租金、服务费等app账单，但不支持提现。

　　(来源：“蛋壳公寓”官方微博)

　　租户对蛋壳公寓也有一些意见。比如，一位滞留武汉蛋壳公寓的租户告诉21世纪经济报道记者，春节期间，由于疫情，他都住在武汉蛋壳公寓，所以不符合疫情补贴申请条件。

　　这位租户表示，他是经蛋壳公寓业务员介绍，向微众银行办理租房贷款，银行把钱给了蛋壳公寓，租户分期还款。他表示，他不满的是，当时签合同的时候，写的是住满三个月可退30%押金(即一个月租金，一千多元)，而且他跟两个业务员确认过了，记得很清楚，等到他要退租的时候(已满三个月)，电子合同居然变成了租满一年才退押金，协商无果。而且在疫情期间，蛋壳公寓没有提供任何服务，但他依然还要交服务费和维修费，致电蛋壳公寓管家，对方态度也不好，表示要住就要交，这让他感到生气。

　　经他本人同意，21世纪经济报道记者将其投诉信息和联系方式告知蛋壳公寓相关人士，安排工作人员对接，争取协商解决上述问题。

　　一个月损失2亿租金，高速扩张带来的隐与忧

　　无法按期支付房东租金，从中不难看出蛋壳已面临资金链风险，究其原因，是疫情导致租房市场冰冻，长租公寓空置加剧，即使是蛋壳、自如这类资本加持、已上市或拟上市的头部公司，也难以承受由此带来的现金流压力。

　　而这场空置危机背后更应反思的，是蛋壳这类分散型长租公寓的“原罪”：二房东与租金贷模式，在过去几年的资本泡沫、跑马圈地之后风险显露，正在受到市场的惩罚。

　　空置下的现金流压力

　　2月18日，蛋壳在官微《致广大房东的真心话》中坦承，春节后本应是长租公寓行业的旺季，但今年随着疫情的发展，这个旺季没有了。

　　蛋壳目前的房源空置究竟有多高？根据招股书和第三方数据，蛋壳截至去年6月底的租客入住率为89%，意味着至少有11%的空置率。

　　据一位租赁行业人士分析，一般而言，春节前后是租客退租、换租的一个节点，春节后更是新租到来的高峰，这个过程被今年的疫情打断，预计蛋壳的空置率至少在20%以上。

　　按照蛋壳平均每间房源约2200元的租金来算，20%的空置意味着一个月约2亿元的租金损失。

　　对此，蛋壳有关人士对21世纪经济报道表示，空置率和退租、换租还没具体统计，退换租确实比前几年要多，也的确存在一部分房源空置的情况。

　　对疫情中是否遭受现金流压力的问题，他也没有否认。

　　而照目前的疫情发展情况看，许多城市仍处于防控严密的阶段，3月份租房市场能否正常还是未知数。

　　上述业内人士估计，蛋壳的房源大量空置可能要维持3个月，那就是6亿元-7亿元的损失。

　　这意味着，在没有租客的空置期间，蛋壳仍要按期支付给房东租金，再加上诸多房源的维护成本，无疑放大了其压力。空置率越高，压力越大。

　　根据招股书，在蛋壳2019年1-9月产生的费用中，支付给房东的租金费用占到了61%，约为44.5亿元，平均每月为5亿元。

　　这让蛋壳本已紧张的资金状况更添压力。截至去年9月底，蛋壳经营活动产生的现金流量净额为-16.29亿元，同比扩大133.49%，资产负债率为99.83%，同比也大幅上升。

　　运营成本难被覆盖，蛋壳已连年亏损

　　作为一家分散式长租公寓运营商，蛋壳是典型的二房东模式，通过收集零散的社区个人业主房源，加以改造后，再加价出租给租客，其盈利主要来源于租金差以及服务费。

　　在资本的催生下，蛋壳不满足于一家家缓慢的收房再出租，而是通过融资、租金贷等手段，迅速激进地扩张，城市和房源数量暴增。

　　从2015年成立至2019年9月30日5年间，蛋壳已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉等13地市场，运营房源从2000多间增至43万间，增长160多倍。

　　公开资料显示，过去5年蛋壳经历了7轮融资，总额度超过7亿美元，这还不包括1月份上市融资的1.49亿美元。

　　另据招股书，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%；相应地，这期间分别从金融机构获得租金预付款为9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元；此外还有租客预付租金1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。

　　财报显示，融资加上租金收入，都未能覆盖运营成本，蛋壳已经连年亏损。

　　2019年1-9月份，蛋壳营业收入50亿元，同比上涨198.8%， 营业成本由2018年同期的23.85亿元增长至73.13亿元，同比上涨206.6%，增速高于营业收入，其中超过60%的费用来自于租金费用，也就是给予房东、获取房源的成本。

　　与此同时，公司的净亏损也从8.13亿元上升至25.16亿元，同比增长209.5%，同样高于营业收入增速。

　　在一位长租公寓从业者看来，蛋壳正在吞咽之前高成本收房的苦果。据多位房东透露，目前蛋壳要求解约的房源，基本都是空置较高难以出租的房源。

　　易居企业集团CEO丁祖昱认为，长租公寓运营商可以与房东协商免租期，以缓解现金流压力。

　　租金贷是与非

　　与房东的纠纷之外，蛋壳还需面对租金贷清理问题。根据去年底《六部门关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的，应当于2022年底前调整到位。

　　2月19日，多位机构人士向21世纪经济报道记者确认，深圳地方监管部门已向当地金融机构摸查其经营行为是否涉及“租金贷”，该调查仍在持续，目前尚未见到监管向机构发文。有的不在被排查之列的长租公寓方表示，没有收到通知文件，排查对象主要是针对“租金贷”收入占比超过租赁企业租金收入的30%的长租公寓企业。

　　上述深圳市政法委向深圳市地方金融监管局、深圳银保监局的通知文件指出：

　　在处置过程中发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，即公寓管理公司与金融机构合作，引导租客办理贷款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月偿还金融机构贷款，存在较大风险。

　　去年，由于出现不少住房租赁企业“跑路”涉及租金贷事件，各地金融监管部门曾进行过一轮调查。对“租金贷”调查的要点，是住建部等六部门在2019年12月25日发布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》：住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。

　　一位深圳的蛋壳公寓租客孙文向记者展示的“月付分期”显示：蛋壳公寓作为甲方，向租客推出“分期支付”金融贷款产品，便于乙方按月缴纳房租。租客签约蛋壳公寓推荐的房源，经第三方金融机构对其进行信用评价，确认后可使用分期服务并享受折扣优惠。

　　根据某网络平台投诉信息，蛋壳公寓的“租金贷”资金来源有多种，包括微众银行、网商银行等，也有会分期、任买分期、应花分期、元宝e家等多家互联网金融平台。

　　“租金贷”模式一般是B2B2C，即由租客经过住房租赁公司向金融机构提出贷款需求。2月20日，记者致电微众银行客服人员，其表示，需要由相应的蛋壳管家向微众银行提交租金贷终止申请，若蛋壳管家不配合，可以再联系微众，争取给出其他解决方案，但目前还没有出现过这种情况，无法给出确切答复。

　　租金贷在一定程度上有其合理性。

　　“我是来深圳一年多的深漂，对没有什么积蓄，工资又不高的人来说，选择长租公寓无可厚非。当时我在湖贝片区看了很多房子，2000块钱能找到的房子都又小又脏，后来1300块能租到干净、装修很漂亮的房子。租客满意的是新装修、新家电家具，再配上网络、管家、保洁、维修等服务。”

　　一位深圳的蛋壳公寓租客李亚说，如果月付，每月房租贵150块，所以选的是押一付三，当时的五千多块钱一大半是和各种朋友借来的。

　　然而，租金贷的利率是个“黑箱”。孙文说：“合同里面并没有写明贷款利率和期限，我每个月还款1890元到微众银行，具体利率是多少不清楚，也不知道自己向银行借了多少钱。”

　　21世纪经济报道记者以用户的名义致电微众银行客服，询问租金贷利率、期限等具体情况时，该客服告诉记者，微众银行确实与部分平台合作提供租金贷产品，房源可以使用相关产品时，以中介平台介绍和生成的合同为准，微众银行并没有统一的租金贷产品和利率。

　　一位股份行信贷业务人士告诉21世纪经济报道记者，当前银行资金介入租房领域的形式主要有三种：

　　第一，银行直接针对个人的租金贷款业务，比如与万科等房地产商合作，如建设银行“按居贷”；

　　第二，类似中信银行与碧桂园的战略合作，银行直接为房地产商提供融资需求，进行长租公寓的租赁探索；

　　第三，以微众银行、网商银行、平安银行等为代表的，与自如、蛋壳等第三方中介平台合作提供个贷产品。但自2018年以来，租金贷屡现争议，很多银行已收紧甚至暂停了相关业务。

　　虽然不少银行对租金贷业务有所收紧，但长租市场的租金贷业务并未因此减少或暂停。银行并非第三方中介平台的唯一合作伙伴，信托同样为租金贷提供了大量资金。

　　例如，在21世纪经济报道记者获得的一份自如租客租金贷的合同中，资金方为中国对外经济贸易信托有限公司，且合同中只注明了借款期限，并未明确借款利率。

　　根据招股书，蛋壳公寓租金贷年化利率6%-10%，青客公寓租金贷利率在4.75%-8.50%。记者在自如平台上任选一套房源，使用自如客分期，按照系统显示的每月还款金额测算，利率在6.6%左右。

　　租客选择“租金贷”的动力有很多。从平台对房租的支付方式来看，一般采用押一付N+服务费的方式，以自如季付价5360元/月的房源来看，如果房源选择普通月付，房租需要按照5628元/月计算，且收取全额服务费，如果可以季付、半年付、年付，才可以享受5360元/月的房租，且服务费可以打对应折扣。但如果选择租金贷，月付也可以享受5260元的租金，且服务费可以享受年付才可享受的折扣。

　　2019年1-9月，蛋壳公寓67.9%的租客选择租金贷，低于2017年、2018年的91.3%、75.8%。对于租金贷支持的业务占比下降，蛋壳解释称，主要是由于增加了与更有声望的金融机构合作，这些金融机构利率更低，贷款审批更为严格。

　　《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》指出，住房租赁金融业务方面存在突出问题，比如租金贷、资金池、加杠杆，某些住房租赁企业因这类问题而爆雷。该意见要求，加强对“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式住房租赁企业的监管，并将租金、押金等纳入监管账户。