楼市持续低迷，受伤的除了炒房客、开发商，还有房产中介公司。伴随着买卖双方交投“地量”，依赖佣金存活的房产中介关店潮起。

　　屋漏偏逢连夜雨，在互联网电商的冲击下，传统房产中介运作模式还面临着被颠覆的危机。今年以来，无论是万科全民经纪人模式、Q房网独立经纪人制度，还是平安好房网提出的“去中介化”口号，都打算争抢传统房产中介的地盘。

　　“内忧外患”之下，传统房产中介将何去何从？业内认为，房产中介“去门店化”将是大势所趋。在此背景下，部分中介公司已开始自我革命，拟通过放缓门店扩张、压缩管理层级、建立电商平台等举措谋求突围。

　　今年是房产中介行业的多事之秋。先是搜房、安居客等网站因调高客户端口费用，引发中介公司集体抵制；紧接着，万科等开发商又推出了全民经纪人营销模式，动了中介业的“奶酪”；Q房网推出的独立经纪人制度则进一步削弱了传统中介的盈利能力；10月初，搜房收购21世纪不动产部分股权，成为后者第二大股东，正式进军房产中介和代理行业，更是令其他中介企业直呼“狼来了”。

　　近日，在“2014年三季度地产金融形势发布会”上，易居中国执行总裁臧建军透露，他与中原地产创始人施永青一致认为，“去门店化”将成为房产中介行业的必然趋势。

　　电商开抢中介“奶酪”

　　东方证券房地产行业首席分析师竺劲做过统计，按照开发商营销费用约占销售额的2%~3%计算，假如新房销售金额为8万亿元，整个新房市场的营销费用规模超过1600亿元。而其中由代理销售的比例约为40%(即3.2万亿元)，代理销售行业一般提取1%的费用，就是300亿元的规模。

　　除了一手房代理，中介行业的二手房业务也很可观。据竺劲估算，新房和二手房销售金额的比重大概是3：1。按照这一数据，二手房市场的整体销售规模可达2.5万亿元。按照目前中介行业套均佣金2%计算，二手房中介市场规模约为500亿元。上述新房代理与二手房中介市场规模合计可达到800亿元。

　　而在一手房成交增量放慢，二手房成交增量迅速上升的大背景下，中介市场的规模还在进一步增大。海通证券分析师涂力磊曾以2012年中美房地产行业收入占比进行对比，他发现美国房地产经纪业务收入已经占到整个行业收入的20%；而我国只有2%。换句话说，中国房地产经纪市场还是一片“蓝海”。

　　然而，这个市场并不稳定，每一次楼市调整，总会伴随大批房地产中介关门。上海永庆房屋有限公司总经理陈史翎告诉《每日经济新闻》记者，房地产市场几乎是三年一个周期。每一次市场井喷之后，第二年必然是一波大调整。

　　但是，大部分中介在牛市拼命开店，以争夺市场份额。等到了楼市“冬天”，往往因为积蓄不足而不能“御寒”，导致整个行业出现关店潮。而在眼下的楼市“寒冬”，惨淡的市场不仅让房屋中介生存压力巨大，来自互联网和开发商的侵蚀，进一步挤压了中介行业的生存空间。

　　上半年，搜房和安居客相继提高了二手房客户端使用费率，遭到多家中介公司集体抵制，进而造成大量房源从这些网站下架。这次风波倒逼房地产垂直网站纷纷向电商转型，发展线下业务，完成从媒体向平台的转变。

　　传统中介面临的危机还不仅限于此，万科倡导的全民经纪人、Q房网的独立经纪人等商业模式，都在觊觎传统中介的市场蛋糕。

　　新型房产电商的优势很明显，基于全民经纪人的理念、利用互联网的平台，电商可以黏附海量客户,集聚购房人气,挖掘潜在需求,降低营销成本。而且，由于没有实体铺面的租金成本，房产电商给予经纪人的提成高达50%~80%，结佣模式(成交即结算佣金)也很灵活，深受经纪人喜爱。

　　用臧建军的话说，来自中介业的客源是所有渠道中获取客源成本最贵的。为了降低营销成本，开发商自然希望通过全民经纪人的方式，绕开中介公司，直接和旗下的经纪人联系，获得后者提供的线下服务。

　　此外，传统中介业还受到了来自金融业的冲击。6月上线的平安好房网，就打出了“去中介化”的招牌，借用平安好房贷、首付贷、好房宝等金融产品，来和中介争夺客源。

　　转化率遭遇“天花板”

　　很多中介负责人在和 《每日经济新闻》记者交流时，都会谈及一个问题：怎样让自己手上的大量潜在客户最终成功完成交易，变客源为“财源”？

　　这些房屋中介所掌握的客源常常多达数十万、上百万，但是最终购买房子的不到一成。事实上，这不仅是中介业遇到的问题，开发商同样为此困扰，臧建军在谈及房地产营销时也谈到了客源转化率偏低的问题。

　　转化率成为制约房地产中介利润增长的一个重要瓶颈。因为每获得一位新客源，中介都需要花费很大一笔成本。如果10位看房者最终只有一人买了房，就意味着最后这位购房者所带来的佣金利润，将要摊销获得10位购房者的聚客成本。

　　但在提高转换率方面，目前业内似乎没有更好的办法。德佑地产的思路是，减少单位经纪人的服务人数，以提升服务质量，帮助客户找到更符合需求的房屋。这个模式能否成功，一个重要前提是，公司有足够多的经验丰富的经纪人。但由于行业本身的流动性过强，大批新进入的经纪人在短短一两年甚至几个月就匆匆离开，要实现这一目的并不容易。

　　除此之外，如何应对外部全民经纪人、独立经纪人带来的“飞单”风险，也是中介行业面临的新问题。

　　据了解，独立经纪人制度提供给经纪人的佣金远超过二手房中介企业提供的范围，深受经纪人欢迎。

　　因此，如何避免经纪人把手上的客源带到开发商那里去赚 “外快”？各家中介为此大伤脑筋。部分中介公司提出，不向经纪人开放客源资料，或者不接受有全民经纪人的楼盘，但这些都只是权益之计。

　　传统中介“触网”谋突围

　　“内忧外患”之下，传统房产中介将何去何从？

　　10月22日，中原地产与工商银行、红星美凯龙、上汽集团、中国电信、苏宁电器等企业携手，达成战略合作，拟建立一个具有品牌影响力的跨界合作新平台和产业闭环新模式。

　　《每日经济新闻》记者了解到，中原地产联合上述企业推出的“家+卡”，不仅可以为客户提供来自中原地产的一系列服务，客户还可凭会员卡申请工商银行最高100万元授信贷款，上述贷款可用于房产交易税费及家装建材等商户定向刷卡消费，另外还可凭会员卡至联盟商户消费并享受各类现金礼包，以及零成本家居贷，指定商户还可享受最长12期免息免手续费分期付款。

　　中原地产董事总经理谭百强坦陈，在整个交易闭环中，中原地产将为其他合作企业提供客户，但其他企业为中原地产提供客源的可能性非常小。不过有知情人士透露，中原地产此举“醉翁之意不在酒”，其真正感兴趣的是线上和线下的支付业务。

　　事实上，已经有不少传统中介开始“触网”。此前，北京链家旗下的链家网科技有限公司就计划建立一个E2E平台。

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　　冲击

　　中介门口的“野蛮人”：搜房转型交易平台

　　搜房网在连续收购了世联行、合富辉煌、21世纪中国不动产(以下简称21世纪)等中介公司和代理公司的股权之后，已经把重点转向线下销售。

　　这导致了搜房网的商业模式发生彻底变化，其逐步演变成为一家销售代理中介公司。

　　然而,以搜房网为代表的电商真的能动到传统中介的奶酪吗？

　　从线上到线下

　　搜房网的业务模式原来很简单，只要将客户带往售楼部，就算完成任务。如果这部分购房者最终没有买房，搜房网也不会关注这些购房者后续会不会买其他开发商的房子。

　　但在搜房网的一系列转型之后，这一切已经发生了巨大的变化。

　　10月7日，搜房网宣布与21世纪签署协议，双方将在多方面展开合作。21世纪将向搜房网定向发行公司股票，融资后，搜房网成为21世纪的第二大股东。此前搜房网曾斥资近10亿元入股世联行和合富辉煌两家代理公司，成为这两家公司的第二大股东。

　　这两次投资之前，搜房网分别在今年5月和8月经历了两次抵制风波。多家房产中介结成联盟，他们同时下架在搜房网上房源，以此要求搜房网降低服务费用。两次抵制事件在搜房网妥协后得到解决，但加快了搜房网转型的脚步。搜房网近期入股的21世纪正是8月抵制联盟中的一员。

　　一个显而易见的好处是，未来一旦搜房网和房产中介之间的矛盾激化，再次出现抵制联盟时，世联行、合富辉煌和21世纪这三家规模较大的房产中介公司将和“自家人”站在一起，搜房网也不会再次面临房源极速下滑、市值巨量蒸发的危机。

　　然而，种种迹象显示，搜房网对“线下”的渗透绝不仅仅是玩票，搜房网已经展开了一次彻底的转型。

　　搜房网发给《每日经济新闻》记者的资料披露，今年8月，董事长莫天全向全体员工群发邮件，详细解释了搜房网转型规划：搜房网结束了“信息平台”的发展阶段，正在走过“资讯媒体平台”，已经启动向“交易大平台”快速转型。

　　简言之，搜房网不想再做“媒体”，而是要大刀阔斧地进入交易环节，积极“卖房子”，甚至可以被称为“全员卖房”。搜房网用新域名“Fang.com”昭示了一次彻底的转型。

　　搜房网的一位电商工作人员说，他们和之前的区别是，现在要跟踪每一个购房者的购房，如果这个楼盘看不中，会带购房者看下一个楼盘，一直到购房者买到合意的房子为止。

　　从媒体到平台

　　搜房网至今仍容易被外界划归媒体一类，在搜房网上人们能看到五花八门的房地产相关信息。广告是媒体的重要盈利途径，但莫天全要对这一部分动大手术。

　　“一切远离用户，我们一厢情愿堆砌的资讯、繁杂的信息都将简化，类似‘博客’等频道将关闭。新搜房将全力以赴，关注‘用户’的真实需求，离购房者更近。”莫天全如是表示。

　　从8月底群发邮件后，搜房网的内容团队被要求转渠道岗位，员工可自行选择，博客等已经完全落伍的板块被搜房网删除。

　　搜房网向《每日经济新闻》记者披露，对搜房网来说，未来“有效”的信息指的是与楼盘、房源相关的数据，搜房网希望加强楼盘底层数据的收集和完善，而未来的目标之一是针对目标客群匹配推送，以及促进在线交易。

　　以搜房网多年来积累的数据，未来以更精准的方式来推送房源信息，似乎有无穷的想象空间。然而，搜房网同时选择弱化新闻相关的板块，那么以往支撑其收入的广告业务板块又将何去何从？

　　卫民不动产蔡为民认为，搜房网的媒体身份正变得越来越尴尬。作为媒体应该保持较高的独立性，不能被开发商的广告投入引导。然而，搜房网早早就切入了传统媒体不曾涉足的业务，如搜房网的特卖、拍卖、折扣等购房服务是非传统的。

　　搜房网似乎成为房产媒体的一个“搅局者”，蔡为民评论认为，很多房产商受到搜房网模式的影响，在与其他媒体合作的过程中要求对方的广告必须带来切实的销量。

　　在这样的局面下，搜房网明确选择了“去媒体化”。从原来的侧重资讯发布更明显的向促成交易转变，销售的导向明确，目的性更强。“我们的员工一定要学会而且要成为卖房、买房、装饰装修和其互联网金融服务的专家。”莫天全如是说，这一导向被外界解读为“全员卖房”。

　　“搜房网正在从新浪向淘宝、京东转型。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄评论认为，搜房网以往的广告效果缺乏衡量，离成交还有很大的距离。转型后的搜房网不仅要在线上推广，还要将购房者带到售楼处，完成成交的全过程。

　　搜房网宣称，要让用户“三步”之内找到自己需要的内容。用户并不专指“购房者”，还包括二手经纪人、置业顾问。搜房网分别推出针对经纪公司和经纪人的搜房帮App，针对代理公司和置业顾问的新房帮App。

　　在规划者看来，新的搜房网将转变为更为彻底的房地产电子商务平台。

　　完全“脱媒”尚需时日

　　搜房网的主营业务为四个部分：网络营销服务(广告收入)、电子商务(搜房卡业务等)、搜房帮房源发布 (针对二手房经纪人的房源发布和排名)和其他增值业务(研究、数据服务)。

　　根据搜房网公布的二季度财报，2014年第二季度总营收为1.682亿美元，同比增16.7%。这主要是由于营销服务业务的增长。营销服务业务的营收为7430万美元，同比增长26.1%；电商服务业务的营收为4860万美元，同比增8.1%；挂牌服务业务的营收为4170万美元，同比增8.5%；其他增值服务的营收为360万美元，同比增97.6%。

　　从二季报看来，搜房网即使开始转型更多发展线下O2O，做房地产交易平台，但暂时也不可能给房屋中介业带来多大威胁。以二季度搜房网的电商收入和整个电商100亿市场的规模比重来看，搜房网的业务收入占比并不高。

　　薛建雄分析认为，搜房网的规模还在不断扩大，另一方面，家居、建材类的广告还有上升空间，因而从财务报表的数据上看，搜房网的“脱媒”尚不会带来明显的波动。

　　从线上到线下，搜房网开始分传统中介的蛋糕，而那些与搜房网既是竞争对手又是合作伙伴的中介公司将何去何从？

　　我爱我家总经理助理俞静告诉记者，搜房网近期入股几家房产中介公司，并且展开转型是中介们预料中的事，我爱我家仍然在和搜房网合作。俞静认为，和搜房网合作给中介带来方便，带来销量的提升，但搜房网确实费用比较高，中介公司们也在积极发展自己的官网，合作仍然在继续。

　　德佑地产营运中心副总经理刘伍洋此前接受《每日经济新闻》记者采访时表示，虽然业内有一种担心是中介被电商取代，但他仍有信心，因为他注意到在美国这样的成熟市场，房产经纪人仍然是一个不错的职业。未来市场中的各个角色将会重新选择他们的位置。

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　　应对1

　　中原地产黎明楷：独立经纪人模式难成主流

　　“我并不认为互联网会消灭中介行业，但我们也要顺应潮流拥抱互联网。”在接受《每日经济新闻》记者采访时，中原地产主席黎明楷一再强调他的观点。

　　对于地产中介而言，今年可谓是“寒风凛冽”。一方面，随着房地产市场持续低迷，成交萎缩让地产中介生存困难；另一方面，房地产电商、O2O、全民营销的崛起，让传统中介营销模式面临被颠覆的危机。作为行业老大的中原地产，今年以来更是屡次与搜房、Q房网等互联网平台发生冲突。

　　尽管“无为而治”是公司创始人施永青设定的发展思路，但这并不意味着中原地产在互联网时代将坐以待毙。黎明楷向记者透露，中原地产也在谋变：一方面，在业务模式上，公司将逐步放缓线下门店的扩张步伐，加快电商与互联网应用的投入，探索线上线下整合；另一方面，在内部管理上，公司将推进扁平化管理，将更多的利益分配到一线业务人员，以对抗独立经纪人模式的冲击。

　　然而，在平安好房网等来势汹汹的冲击下，以中原地产为代表的传统中介会否陷入 “船大难掉头”的怪圈，仍是个未知数。

　　成立电商公司

　　2013年，趁着房地产市场大热的势头，中原地产快速扩张，门店数量高达1400家，规模达到历史之最。然而，突如其来的市场“寒冬”让大批门店成为“包袱”。黎明楷向《每日经济新闻》记者坦言，今年前三季度，中原地产的内地业务录得轻微亏损，全年能否实现盈利要看四季度市场能否出现大幅回暖。

　　“门店租金成本高企是传统中介面临的最大挑战”，花样年董事局主席潘军曾在接受记者采访时表示，由于门店租金支出是刚性成本，一旦市场不好，苦苦经营3年的利润很可能一年就亏掉，数量庞大的门店有可能成为压垮二手房中介的最后一根稻草。

　　“旺市开店，淡市关门”已经成为二手房中介行业绕不开的怪圈。也正因如此，“去门店化”成为很多房产中介人士的共识。

　　易居中国执行总裁臧建军日前对外表示，在互联网的浪潮下，房产中介门店的功能正在不断被削弱。

　　黎明楷表示，在前几年互联网电商尚未普及的时候，门店是二手房中介吸纳客户的最重要渠道。但随着互联网电商，尤其是O2O的兴起，从近两年中原地产在内地的整体业务来看，通过线上获取客户的比例已经超过50%，部分城市甚至高达60%~70%，线上平台已经逐步取代门店成为最重要的聚客渠道。

　　然而，在黎明楷看来，“相对于互联网，门店是最接近小区业主的渠道，也是线下交易的最终场所，因此相对于以往一个大型小区内可能会布局多达三四家门店，未来我们会削减至一两家门店，但并不是有了互联网就可以不要门店”。

　　放缓门店拓展步伐，也意味着中原地产将更依赖于通过线上平台获取客户资源，目前以搜房为代表的房地产垂直网站是其主要的线上渠道。但今年以来，由于市场转冷导致经营压力骤增，加上搜房不断提高收费标准，导致以中原地产为首的众多传统中介与其发生冲突，多个城市出现下架房源的情况。

　　在黎明楷看来，线上网站的优势在于吸引客户，但无法完成交易环节，因此他们与中介公司之间的关系是互不可缺。搜房网之所以选择入股世联行等代理公司，正是希望借此介入线下交易。与此同时，中介公司也在发展自身的网络平台，以摆脱对搜房网等行业网站的依赖。未来，地产中介与行业网站之间将处于合作与博弈共存的状态。

　　“中原地产也会加大自己线上平台的投入，目前在我们的线上客户来源中，已经有30%来自中原自己的网络平台”，黎明楷告诉《每日经济新闻》记者，中原地产也成立了电商公司，短期内的盈利模式也是来源于类似“1万抵几万”的认筹优惠活动，虽然目前规模并不大，但电商公司的长远计划是打造成一个渠道资源整合平台，为开发商带来最佳的资源投放效果。

　　推扁平化管理

　　相比搜房网等行业垂直网站，传统中介面临的更大威胁来自于以独立经纪人为代表的全民营销模式。

　　今年6月，深圳世华地产宣布加盟Q房网，随后公司推出了颠覆性的“独立经纪人”高佣模式。这一行为遭到包括中原地产在内的深圳六大代理商联合“封杀”。

　　与此同时，房企龙头万科也推出线上全民经纪人平台 “万享会”，通过微信平台让独立经纪人直接通过推荐客户购买万科项目，从而获取佣金。

　　《每日经济新闻》记者了解到，在Q房网的模式下，经纪人最高可以拿到85%的提成。而根据目前的行业规则，中介公司一般会从一笔交易的成交额中抽取3%作为佣金，经纪人再从中抽取20%作为提成。这一巨大的提成差距，不仅对经纪人产生极大的诱惑力，对传统中介公司更是带来巨大冲击。

　　“独立经纪人模式在欧美国家非常成功，但这背后最大的原因是因为他们拥有完善的法律法规”，黎明楷告诉记者，国外对经纪人资质审核要求严格，需学习大量的课程，通过考试才能拿到拥有自己编号的经纪人执照。而国内的经纪人已经不需要持岗上证，可以说是零门槛。

　　此外，国外的经纪行业拥有一整套完善的法律法规，如果经纪人对购房者产生误导，其代表的公司和经纪人均要承担赔偿责任，且随时面临对簿公堂的危险，最大限度地保障了购房者的合法权益。与之相对，国内房产中介行业类似的法律法规仍是一片空白，推行独立经纪人一方面会造成行业内鱼龙混杂，大幅降低服务质量，甚至造成购房者利益受损；另一方面会吸引经纪人“飞单”干私活，扰乱中介行业的正常商业秩序。

　　“类似Q房网的独立经纪人模式，实质是将管理层的佣金都给了前线经纪人，以调动其积极性”，黎明楷认为，但缺乏中层管理人员的经纪人会变成散兵游勇，虽然在单笔交易当中分佣多了，但整体工作效率下降，无论是公司还是个人的实际累计收入都极有可能大幅降低，因此独立经纪人模式现阶段在国内很难成为主流。

　　然而，这并不意味着中原地产可以高枕无忧。黎明楷已经意识到，包括中原地产在内的不少中介公司组织架构过度臃肿，中间管理层级太多，导致分配到前线人员的利益较少。在互联网时代，由于信息化与大数据大大提升了管理效率，管理人员的管理半径可以加大，通过组织架构“瘦身”，对利益重新分配是行业未来一个发展方向。

　　“比如说公司以前有5~6层的中层管理架构，未来我们将削减至3~4层，把利益更多地分配到前线经纪人，这也是中原地产对抗独立经纪人模式的一个重要策略”，黎明楷说。

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　　应对2

　　德佑地产邵非：网络不太可能替代二手房门店

　　“一家公司如果能在一个板块里，每隔几米就开一家门店，那么其他中介就进不来了。”上海一家房屋中介的片区经理回忆，香港的二手房中介市场，最初就是靠人海战术来竞争。在某些地方，香港的中介几乎可以把一个区域的所有铺子都占掉，以达到抢占市场份额的目的。

　　据了解，不仅是香港，北京的链家房产也是用这个方式。2008年，在很多房屋中介门店关店的背景下，链家房产却逆势扩张，最终取得了北京市场份额的四成。

　　而在上海，今年不少中介开始抱团取暖调整门店数量，德佑地产却继续扩张，于9月份开出了第219家门店。如果这种势头能够保持，德佑地产将是上海市场份额第一的有力竞争者。但是，进入互联网时代，用门店来挤占二手房市场的策略，正遭遇严峻挑战。

　　互联网时代中介还要门店?

　　“你去租房子或买房子，是网络还是小区边上的二手房中介门店，更让您有信任感？”谈到网络可能取代中介门店的问题，德佑地产董事长兼总经理邵非观点很鲜明，至少暂时来说，网站还取代不了中介门店在客户心目中的影响力。

　　事实上，取代门店的尝试早已有之。最早时，德佑地产曾试图在办公楼开店，结果成本并未下降，业绩反受影响。

　　经过这场试验，邵非看到客户“顽固”的消费习惯。消费者也许会习惯去网上寻找房源，但最终要买房，一定会去实体门店，由经纪人带看，选中合适的房子。而这个过程，不可能是网络所能代替的。

　　也正因为此，尽管德佑地产花费血本自建网络销售平台，以淡化安居客、搜房网两大网站客户端涨价带来的不利影响，但是德佑地产开拓实体门店的步伐却从未停止。

　　上海一家台资房屋中介的总经理对此解释，比较而言，德佑地产最大的优势就是合伙人制度。两个中介的店长都是德佑地产的合伙人，如果店铺熬不住最终关门，合伙人有可能会赔上所有的本钱。所以，德佑地产的店长会比其他中介店长更有动力去维持门店生意。

　　不过，上海中原地产董事总经理谭百强认为，目前二手房客户的主要构成中，来自网络的客源占到了六成，而来自传统门店的客源仅占四成。而在这四成的客源中，还有一部分属于以老带新的客户。

　　同时，租赁门店的成本并不便宜。尤其在上海，很多商铺业主会和租客签订从第三年开始每年租金上调10%的协议。而除了租金这一固定开支，中介门店还需要支付人员工资、广告印刷等多项成本。

　　如何促成交易是关键

　　“我们目前的客源并不是太少，而是太多。”邵非发现，虽然通过网络和门店，德佑地产能够获得大量的客户资源，但这些客户资源并不能带动成交的增长。

　　中原地产的一位品牌负责人说，目前各家中介普遍遇到的问题是，中介公司现有客户中大概只有1/10的客户最后会真正买房，其他大多数是无效客源。

　　“经纪人通常会带一个客户看几套房，但如果一直没有选上，客户往往会被放弃。”邵非认为，是因为服务不好，才导致了大量的客户没有最终买房。他期望减少经纪人人均接待的客户数量，以提升服务质量，进而促进服务交易。

　　“带你看房的，一定是对这个小区、这套房子最为熟悉的经纪人。”这是邵非所设想的理想状态。

　　但是，兰德咨询总裁宋延庆认为上述做法存在两个问题：经纪人的人数必须大幅度增加，并带来高额的人工费用；客户的成交率虽然有所上升，但是幅度依然有限。

　　而要实现这样的理想服务状态，还需一个前提：能招募足够多的房地产经纪人。由于，目前房地产经纪人的社会地位并不高且工作压力非常大，因此加剧了行业中人员的流动性。新招募的经纪人中，往往很多未能做满试用期就离职。

　　这样高速的流动性，让经纪人行业提升服务质量存在很大的障碍。对此，德佑地产尽管尝试了提高人员工资福利以及加大培训等一系列方法，但效果并不显著。

　　邵非说，通常来说，牛市时新招募的经纪人可能“存活率”高一些，而到了熊市“存活率”就难以避免的偏低。

　　软件将提升服务效率

　　怎样克服房地产经纪行业的现存困境，让房地产经纪公司掌握的大部分客户资源最终都能实现交易？

　　《每日经济新闻》记者在和宋延庆沟通后发现，能够解决经纪公司目前这一问题的最好办法，或是研发专门的软件。通过软件来研究客户的购买需求，进而精准地找到可以匹配的房源。

　　“我们其实已经连续多年投入资金研发一款软件，只是目前很少有人知道。”德佑地产的一位内部人士向记者透露。

　　这款软件不仅可跟踪到用户的搜索习惯，了解到用户所关注和需求的房源类型，甚至能跟踪经纪人服务业主的每一步骤。卖房者能通过软件知道，经纪公司在一周时间里为他带去了多少看房的客户。而购房者可以知道，整个交易环节目前已经进入到哪一步。

　　“用这个软件，不用现场看房，就能知道每一套房子的内部装修布局、户型等一系列细节，让客户在短时间精准锁定自己要的房子，然后再带去现场看房，这样就可提升经纪人的服务效率。”上述德佑地产内部人士表示。

　　尽管目前这款软件并未上线，但上述人士相信，这款软件应用的普遍性，也暂时不会有太大问题。德佑地产目前的门店已遍布上海市内，所有的门店都会成为这款软件的最佳推广平台。至少在上海范围内，这款软件的市场占有率应该不会太低。

　　律师观点

　　“全民经纪人”或涉嫌接受商业贿赂

　　2014年国庆前后，中国房地产市场出现了纷繁的“全民经纪人”现象。

　　“全民经纪人”的特征：一是任何一个人都可以帮楼盘卖房；二是任何一个专业房地产经纪人也可以帮助楼盘卖房；三是任何成交的销售人员皆可获得丰厚佣金。

　　对于第一个特征：从现有法律、行政法规、部门规章来说，是违法违规的。《城市房地产中介房屋管理规定》第八条明确规定：“房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。”即从事房地产经纪业务的，必须是房地产经纪人。

　　对于第二特征来说，也是违规的。专业的房地产经纪人，必须在自己的具有独立法人资格的经纪组织中工作，不能脱离这个经纪组织去为任何一家楼盘卖房。

　　而第三特征“任何成交的销售人员皆可获得丰厚佣金”，对于其中专业的房地产经纪人而言，是不能在执业的具有独立法人资格的经纪组织之外，再去获取房地产经纪业务的佣金，其不能直接获取任何一家委托楼盘的佣金，必须是由所在的经纪组织接受佣金后，再视规定给予其一定报酬。

　　那么，经纪人如果未得到授权，参与“全民经纪人”，会有怎样的法律后果呢？首先，其是非法执业，参与不正当竞争。其次，涉嫌接受商业贿赂。此外，他还脱离了所在经纪组织的管辖；若发生违规或纠纷，无法得到及时解决，受助委托人或相关个人的合法权益，也无法得到保障。经纪人个人在业务中发生机动车或非机动车事故、遭遇高危事故、天灾火灾中的事故，涉及人身利益、包括工伤事故的，也无法及时得到妥当解决。

　　而对于存在 “全民经纪人”模式、向经纪人提供高佣金的企业，他们又需要承担怎样的法律后果呢？

　　其一，招揽业务，涉嫌不正当竞争。

　　其二，如给予专业房地产经纪人所谓“高佣金”，涉嫌助长偷漏税费。

　　其三，招揽全民做销售代理，而不是给专业中介销售，违反了《商品房销售管理办法》第二十五条第一款——“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。”

　　再则，涉嫌妨碍房地产经纪业务市场的正常秩序和败坏该市场的“生态环境”。“全民经纪人”现象，还会出现非法利用房地产经纪人、经纪组织信息资源和助长专业房地产经纪人的道德风险。

　　“全民经纪人”模式，是“革命”，也是“颠覆”。应慎重而行，甚至应当终结。(上海杜跃平律师事务所主任杜跃平)