蔡胤

　　大连万达商业地产股份有限公司(下称“万达商业”)的香港IPO之路，离收官又近了一步。

　　《第一财经日报》记者从可靠渠道了解到，这家“巨无霸”商业地产公司已于昨日下午确定招股价格区间，即介乎每股41.8~49.6港元之间。

　　此外，万达商业12月7日晚间更新的招股书还披露，万达商业未来将为万达集团旗下O2O电商项目投资。

　　每股41.8~49.6港元

　　万达商业IPO计划于上周一获香港联交所批准。

　　据本报记者从可靠渠道了解，万达或计划在本周内走完路演程序、确定价格区间，而挂牌时间尚未最终敲定，也可能不在此前媒体报道的12月19日，具体日期目前还需与联交所商议。目前可以确定的是，万达商业将在本月内完成挂牌。而8日下午的沟通会上，万达商业的招股价格区间确定，介乎每股41.8~49.6港元。

　　昨日即有国内媒体报道称，万达商业的销售文件显示，其集资规模最多不超过44.11亿美元，约合270亿元人民币。另有外媒昨日报道称，以定价区间的底端计算，万达将筹得32亿美元，仍将是香港今年以来最大的IPO。

　　较之此前外媒报道的50亿~60亿美元，甚至100亿美元的募资规模，昨日媒体曝光的30多亿美元或40多亿美元的数字，被多家媒体评价为“低于市场预期”。

　　实际上，业内也有说法，这些数目也许并非万达商业自身的预期，只是市场过于“浮夸”的预判。对此，协纵国际集团创始合伙人黄立冲对本报记者分析，考虑到发行之后的市场反响，万达此次IPO大幅增加融资规模的可能性不大。

　　根据香港联交所对新申请人公众持股量要求，发行人已发行股本总额至少有25%由公众持有。如发行人预期上市时市值超过100亿港元，则香港联交所可酌情接纳一个介乎15%～25%的较低百分比。

　　目前港股地产上市公司市盈率一般为5至7倍，有媒体引述分析人士预计指出，万达商业由于有别于普通商业地产公司，PE值可能参照商业公司进行计算，万达商业总市值可能超3000亿元人民币。

　　但截至记者昨晚发稿时，万达商业尚未公布其公众持股比例。

　　“这个价格从基础因素来讲偏高，现在整体来说市场气氛较好。”黄立冲如此评价万达商业的价格区间。对于市值，他表示不会有那么高，上限应该在250亿美元、1500亿元人民币左右，而下限也可能低至800亿元人民币。

　　相对中国其他蓬勃生长又遭遇行业过剩的众多商业地产企业，万达商业在规模、土地储备、政府关系上的优势不言而喻，而在房地产行业出现调整、酒店行业下滑、零售不景气等行业背景下，万达商业未来仍需接受资本市场考验，未来决定其股价的最核心因素，仍然是盈利能力、业绩水平的进一步提升。

　　另有不愿透露姓名的分析人士预计，万达商业后续将陆续放出利好消息刺激资本市场，以期在一个较低的基数上，带动挂牌后股价上涨。

　　昨日下午业内还有传言称，科威特投资局、中国人寿和中国平安承诺在万达商业IPO中各投入3亿美元，数家机构总计认购金额约20亿美元。

　　持股电商“讲故事”

　　万达商业7日晚间披露更新版招股书，还披露了一项新内容，即万达商业确定未来将投资万达旗下O2O业务。为了入股拟成立的电子商务合作企业，万达商业已与王健林全资拥有的公司WandaInvestmentHoldingCo.Limited成立了WandaInformation，用以持有大连万达集团及其关联公司(包括万达商业在内)在拟成立的电子商务合营企业中所占的70%股权。

　　今年8月23日，作为万达商业控股股东的大连万达集团，与腾讯、百度订立了一份战略合作协议，拟成立电子商务合营企业，建立一个从线上到线下即O2O的电子商务业务模式，预期主要实现整合腾讯、百度及其关联公司经营的若干网上业务及服务大连万达集团及其关联公司从事的网下业务及服务，还有基于大数据的合作等。

　　这份著名的“腾百万”跨界合作协议约定，大连万达集团、腾讯及百度将自身或透过其他关联公司，分别持有拟成立的电子商务合营企业的70%、15%及15%股权，计划总投资额为人民币50亿元，包括人民币10亿元作为股本资金按各方持股比例注入，大连万达集团、腾讯及百度自身或透过其各自的关联公司的额外投资人民币40亿元，将于拟成立的电子商务合营企业成立后三年内注入，但后续融资的形式及比例将由各方之间进一步磋商。

　　据了解，上述电子商务合作协议预计进行的合作目前处于初级阶段。而根据招股书披露的最新信息，WandaInformation目前正在与百度及腾讯磋商有关拟成立的电子商务合营企业的正式合营协议，待拟成立的电子商务合营企业各方进一步磋商及达成协议后，万达商业预计，2017年前对拟成立的电子商务合营企业的资本投资承担不超过人民币17.5亿元。

　　对此，万达商业的解释是：“我们认为，我们的商业投资物业为实体店及网下业务提供的黄金地段与上述O2O电子商务平台将形成互补，令人们的消费更加便利。”

　　另有万达商业内部人士此前曾向本报记者透露，万达集团层面非常重视O2O业务，目前王健林已不直接管理商业地产，相当一部分精力放在O2O上。根据王健林的计划，明年三季度，O2O平台将在全国正式上线。

　　“香港资本市场对于内地地产股认可程度远低于A股，在投资者对商业地产前景态度审慎的背景下，时下热门的具有创新性和成长性的O2O项目，更容易为投资者讲一个具有想象空间的商业故事。”对于万达商业与O2O项目的嫁接，有港股分析师认为，万达与腾讯、百度的合作，一部分原因是刺激万达商业地产在资本市场发力，为其赴港IPO增加砝码。

　　兰德咨询总裁宋延庆也对本报记者指出，商业地产高增长期已过，盈利预期已变成盈利面不高的现实，“没故事了”，所以只能讲新故事，而最热的O2O自然不能错过。